Une servitude est un droit établi sur un immeuble ou un terrain au profit d’un autre immeuble ou terrain. Une servitude réelle est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire de celui-ci. Dans tous les cas, lorsqu’il y a servitude, il y a deux parties en cause: celle qui accorde le droit sur un terrain lui appartenant (fonds servant) et celle qui profite du droit accordé (fonds dominant).
Chacune des parties a des droits et des responsabilités par rapport à la servitude qui la lie sur le plan légal et qui est consignée dans un acte notarié au moment où l’un vend à l’autre un terrain ou un immeuble.
Il y a plusieurs types de servitudes, mais les plus courantes sont les servitudes de passage (droits d’accès). L’accès à un plan d’eau qu’un individu ou un promoteur offre à une tierce personne dans le cadre de la vente d’un terrain est un exemple d’une servitude réelle. Lors de la première vente du terrain, la nature exacte de la servitude consentie sera consignée dans l’acte notarié et l’acheteur, de même que tous les autres acheteurs de la propriété par la suite, pourront en bénéficier. À moins que ce ne soit autrement spécifié à ce moment-là, la servitude est irrévocable, transférable et perpétuelle. Comme elle est rattachée à un terrain, elle fait partie intégrante de toutes ses parties si celui-ci est fractionné en lots.
De nos jours, les notaires rédigent une description précise des servitudes accordées, mais cette rigueur n’a pas toujours été de mise en milieu de villégiature.
C’est pourquoi de nombreux chalets profitent de servitudes peu définies qui sont à l’origine de litiges. Les servitudes réelles sont consignées dans l’acte notarié qui a été rédigé lors de la première vente de la propriété, mais leur description sera parfois approximative. Tous les actes de vente subséquents ne feront que référer à l’acte d’origine. Donc, si l’acte notarié qui a été rédigé lorsque vous avez fait l’acquisition de votre propriété ne donne pas dans le détail la description de la partie du terrain faisant l’objet de la servitude et les droits qui sont consentis, il faudra remonter au titre d’origine pour en connaître la teneur exacte.
Ce document est du domaine public et votre notaire peut vous en obtenir copie. Dans toute transaction, le notaire est tenu de vérifier les titres de toutes les transactions précédentes et, qu’en effectuant cette vérification, il examine forcément les servitudes rattachées à la propriété.
LA SERVITUDE DE PASSAGE ET SES OBLIGATIONS.
Lorsqu’une personne accorde à une autre personne un droit de passage sur son terrain, c’est un privilège qu’elle consent. Celui qui accorde la servitude demeure propriétaire du terrain. Même s’il respecte les conditions de l’entente notariée (c.-à-d. laisser passer ceux à qui il a consenti ledit droit là où il s’est engagé à le faire) il n’a pas à aménager ou entretenir un passage pour eux.
Les détenteurs du droit de passage — et ils peuvent être nombreux, car le propriétaire du fonds servant a le droit de consentir ce droit à qui il veut bien — profitent du droit de passage, mais l’usage qu’ils en font doit être conforme aux dispositions de la servitude.
Aujourd’hui, les chalets et les maisons de campagne se vendent à des prix élevés et plusieurs acheteurs doivent contracter un prêt hypothécaire pour réaliser leur rêve. Sachez que les institutions financières vont exiger un certificat de localisation dûment dressé par un arpenteur. Lorsqu’une propriété fait l’objet d’une servitude telle qu’un droit d’accès, le certificat de localisation doit, dans la mesure où l’information est disponible, en spécifier l’assiette. Tout acheteur de chalet devrait exiger du vendeur un certificat de localisation.
LES RESPONSABILITÉS DES PARTIES
Toute personne qui détient un droit de passage doit exercer son droit dans les limites de ce qui est convenu et dans le respect des droits du propriétaire du fonds servant. Dans le cas d’un chemin ou d’une voie d’accès, tous les détenteurs de la servitude de passage ont la responsabilité conjointe de l’entretenir. Comme le terrain ne leur appartient pas, ils ne peuvent d’aucune façon intervenir sur celui-ci sans l’autorisation du propriétaire du fonds servant. Rien n’empêche celui-ci de leur accorder d’autres privilèges sous forme de convention personnelle, mais comme toute entente de gré à gré, celle-ci devrait être reçue devant notaire pour protéger les parties.
Toute question juridique étant assujetti à son contexte et aux documents la définissant cet article n’a pas la prétention d’être exhaustif.
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